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「微信红包群二维码」上海城市群租问题治理法治化研究

  摘  要:群租现象具有治安违法案件高发,消防安全隐患较大,滋扰周边住户正常生活,破坏房屋租赁管理秩序等危害。目前上海治理群租问题中存在街镇协调属地管理权责不平衡、执法部门获取群租信息渠道缺乏、群租执法工作规程欠缺等问题,同时由于低价租房供需矛盾、“二房东”推波助澜、执法成本高等原因,群租执法活动规范性和实效性不尽如人意。建议完善群租问题治理相关法治保障,改进群租问题治理的立法、司法和执法方式,充分运用现代科技手段,建立群租问题治理网上办案系统,构建房屋租赁疏导和自律机制。 

  关键词:群租  执法困境  原因  法治保障 

  随着我国城镇化进程的发展,人口流动规模和频率空前增长,上海作为全国一线的特大城市,外来人口导入长期保持高位运行,截止到2016年末,上海市外省市来沪常住人口为980万人,占全市常住人口的40.5%。大量的外来人员来沪务工、求学与定居,推动了城市的经济、社会、文化等各方面的繁荣,但同时也给城市管理和社会治理带来一些棘手的难题,群租问题就是其中之一。本文以上海市近年来群租问题立法、司法、执法的工作情况为基础,从立法、司法、执法等角度探讨群租整治存在的问题及多重原因,并提出相应的对策建议。 

  一、上海群租问题的现状及危害 

  (一)群租问题治理的范围 

  概念是一切研究由以展开的逻辑起点和必要工具,概念不清或者边界模糊,则无法清楚理性地思考和解决问题。“群租”一词最早是由上海市在2006年提出,但现有法律法规或者政府规章并没有明确使用群租的概念,因此其并不是一个正式的法律术语。2007年教育部将群租作为一种社会现象纳入当年的汉语新词之中,即“群租是把毛坯房子分割成一个个独立的房间,在进行简单装饰装潢,然后以便宜价格把房子出租给很多人”。但2012年《现代汉语词典(第六版)》却将群租界定为“多人一起租用一套住房”,与“多租”、“合租”等概念意思相近,可见群租定义的内涵和外延并不明确。目前上海治理群租问题的主要法律依据是住建部的《商品房屋租赁管理办法》(2011住建部令第6号)和上海市政府的《上海市居住房屋租赁管理办法》(2011上海市府令68号,2014年修订,以下简称《办法》)。具体到违法群租界定的标准上,2014年上海市社会管理综合治理委员会办公室等十部门联合颁布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》予以明确:一是规定最小出租单位,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;二是规定居住人数限制,除了有法定赡养、抚养、扶养义务关系的情形外,出租居住房屋,每个房间的居住人数不得超过2人;三是设定最低人均承租面积,居住使用人的人居住面积不得低于5平方米;四是禁止居住特殊空间,不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的予以出租;五是禁止员工宿舍与普通住宅混同,不得把居住物业管理区域内的居住房屋出租作为单位集体宿舍。如果房屋租赁行为违反了上述五个禁止性规定就属于违法群租,需要依法整治。 

  (二)上海群租问题的现状特征 

  上海房管部门数据显示,截至2014年11月,上海全市已累计整治“群租”3.72万户,整治率接近80%,群租问题在一定程度得到缓解。从分布特点看,群租房屋呈现“老少新多、外少内多”的趋势。 所谓“老少新多”是指新建住宅小区群租现象较多,其中一些动迁房小区和单位面积较大的次新房小区的群租现象严重。例如闵行区万源新城、莲浦府邸、爱博家园等小区的群租率都在10%以上,严重的要达到20%。而老小区由于产权人的入住率较高以及房屋结构不适宜群租,故大多是多人合租而基本没有大规模群租现象。所谓“外少内多”是指交通便利的地区、医院周边地区、距离市中心较近的区域的群租现象较多,比如浦东的唐镇、闵行的莘庄、徐汇的漕河泾等地区的群租现象较为严重,而在金山、奉贤、崇明等较为偏远的郊区群租问题则较少。从房东情况看,据房管部门不完全统计,除了少部分炒房客和拆迁户之外,绝大部分的群租房都是由一批“职业二房东”控制(其中也包括还有一些房产中介),而且根据地域划分形成规模团体,内部则达成一定的同盟,统一房屋的分割、出租的渠道、租金的标准。从房客情况看,群租客主要为刚毕业的大学生、外来就医人员、外来务工人员等等。 

  (三)上海群租问题的主要危害 

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